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07/02/15

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Todos a la cárcel, por Javier Hombría

cárcel

El año pasado vimos en España la salida a bolsa de varias SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) como Grupo Lar, Hispania o Merlin Properties. Las SOCIMIS son sociedades de inversión inmobiliaria que toman como referencia los REITs (Real Estate Investment Trusts) anglosajones. Son vehículos que buscan dinamizar la inversión en inmuebles de alquiler ofreciendo un régimen impositivo bonificado, siempre que se cumplan determinadas condiciones como un reparto mínimo de dividendos, un accionariado diversificado, etc. Estos vehículos pueden tener diferentes tipos de activos: oficinas, centros comerciales, hoteles, apartamentos, trasteros… Algunos REITs se especializan en un activo determinado, y hoy hablaré de uno de estos: la Corrections Corporation of America (CCA), el mayor carcelero privado de los EE.UU.

El negocio de las cárceles en los EE.UU.

EE.UU. se gasta al año unos 80.000MnUSD al año en su población reclusa, 1,6Mn de presos a nivel federal y estatal. De esta cifra alrededor de un 10% están manos de operadores privados.

¿Quiénes son estos operadores privados? ¿Cómo operan? Son un fenómeno relativamente reciente (CCA fue fundada en 1983) pero similar al que conocemos de los operadores de autopistas de peaje: hacen falta infraestructuras, las autoridades no tienen el presupuesto para construirlas y por eso deciden pagar un alquiler a largo plazo a un operador privado que corre con el riesgo de construcción y operación. En el gráfico 1 detallo los principales clientes de CCA.

Acceda a los gráficos de este análisis al descargar la revista correspondiente a febrero

CCA gestiona 53 prisiones en 16 estados a las que hay que añadir 16 centros correccionales. Las prisiones que gestiona son de nivel de seguridad medio o bajo (nada de las de máxima seguridad de las películas). Al contrario que en el caso de oficinas, centros comerciales u hoteles, el nivel de inversión de mantenimiento es más reducido (el concepto de “satisfacción de cliente” es algo diferente), y además las instalaciones de CCA son recientes: 70.000 camas con una antigüedad de 17 años frente a un sistema que tiene 200.000 con una antigüedad de más de 75 años.

CCA cobra una renta por cama y día, y como regla general este alquiler se actualiza anualmente en línea con la inflación nacional o un 2%, aplicando la menor cifra. Según la compañía la tasa de renovación de contratos es del 90%.

¿Y cuánto cuesta construir una prisión? Evidentemente varía según el proyecto, pero como referencia diré que una de las últimas inversiones de CCA (un centro de media seguridad para 2.500 reclusos ha costado 140MnUSD.

¿Qué determina el crecimiento de esta industria?

Los principales factores son los siguientes:

  • Hacinamiento.
  • Mejora de costes.
  • Rehabilitación.

Actualmente el sistema carcelario de los EE.UU. está casi al borde del colapso, con casos como el del estado de California, que llegó a tener una sobrepoblación carcelaria del 200% respecto a capacidad en 2007. Para solventar este problema California ha tomado una serie de medidas: reformar su sistema penal, llegar a acuerdos con otros estados para enviar allí a sus reclusos e incidir en políticas de rehabilitación y tratamiento.

Actualmente las prisiones del gobierno federal y de 27 estados de la unión (hay 50) operan a plena o por encima de capacidad.

El equipo directivo de CCA señala esta situación como una oportunidad de crecimiento ya que sus instalaciones tienen ahora mismo una ocupación del 85%, por lo que pueden absorber esta sobrecapacidad sin grandes problemas.

Siga leyendo el análisis de Javier Hombría en el número de febrero de la revista online gratuita TraderSecrets. 

 

 

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